Cena nemovitosti se obvykle zaměňuje s hodnotou nemovitosti. Pokud přibereme pojmy jako obvyklá cena nemovitostí, zjištěná cena a tržní hodnota, jako laik už se zřejmě ztrácíte. Ale tak složité to zase není…

Co je cena obvyklá

Stejně jako se zaměňují pojmy znalec a odhadce, tak je nejasno i při výkladu pojmu obvyklá cena nemovitosti. Cena obvyklá je ve své podstatě tržní cena, a tuto cenu mohou obsahovat znalecké posudky. Ty se také mohou vyjadřovat o ceně zjištěné, tedy o administrativní ceně nemovitosti. Naproti tomu, odhadci se mohou vyjadřovat pouze k ceně obvyklé (k tržní hodnotě). Cena zjištěná a cena obvyklá se mohou, někdy i velmi podstatně, odlišovat. Přesnou definici obvyklé ceny naleznete v § 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.

Tržní cena

Pokud v souvislosti s cenou obvyklou zmiňujeme i tržní cenu, pak je dlužno dodat, že tržní cenu není možné přesně a objektivně stanovit, a to z jednoho jediného důvodu. Tržní cena současně vyjadřuje vztah mezi prodávajícím a kupujícím, tedy zájem o danou nemovitost. Je dejme tomu průměrem tržních cen porovnatelných nemovitostí. A aby to nebylo tak jednoduché: obvyklá cena nemovitosti se sice rovná tržní hodnotě, ale ta se nerovná tržní ceně.

Chcete se dozvědět, jaké jsou aktuální úroky u jednotlivých bank. Vyplňte prosím níže uvedený formulář:

Proč se cena obvyklá a zjištěná liší?

Je důležité si uvědomit, že rozdíl mezi cenou zjištěnou a obvyklou velmi ovlivňuje lokalita, což je právě u nemovitostí velmi důležité. Jako příklad lze uvést situaci, kdy vezmete dva naprosto shodné domy, jeden usadíte do klidné lokality u Prahy, a druhý vedle dálnice v místě, kde není ani dopravní obslužnost, natož pracovní příležitosti. Cena nemovitosti se obvykle zjišťuje porovnáním s již uskutečněnými prodeji a koupěmi obdobných nemovitostí v daném místě a čase. Samozřejmě se může stát, že pro daný typ nemovitosti neexistují porovnatelné informace. V takovém případě se používají k určení ceny nemovitosti další metody.

Cena pořizovací

Pro úplnost informací je třeba zmínit, že u nemovitostí existuje i cena pořizovací. Jedná se o cenu, za kterou bylo možno nemovitost pořídit v době jejího postavení. Tato cena se uvádí bez odpočtu opotřebení nemovitosti a nejčastěji se používá pro účely účetní evidence.

Kdy je třeba nemovitost ocenit?

Cena obvyklá nemovitosti a její zjištění je vyžadováno především při daňové povinnosti z prodeje a koupě nemovitosti, kdy se s kupní smlouvou zpracovává znalecký posudek pro potřebu Finančního úřadu. Dále při darování, dědickém a rozvodovém řízení pro vypořádání společného jmění manželů, a samozřejmě při úvěrovém řízení. Jedná se o oceňování pro potřebu banky, která vyžaduje z poskytnutí úvěru záruku. Ocenit lze i stavby nedokončené, kdy lze určit cenu budoucí podle projektové dokumentace.